مزایده املاک چیست، آشنایی با نحوه اجرا و ساز و کار آن

 

اموال غیر منقول به اموالی گفته می شود که از لحاظ نوع استفاده در بخش شهری جهت سکونت و راه اندازی کسب و پیشه افراد و مناطق روستایی برای کشت و زرع مورد استفاده قرار می گیرند و دارای اهمیت قابل توجهی هستند و به همین دلیل برای این اموال مقررات ویژه ای وضع شده است. یکی از مراحل اجرای حکم مدنی مزایده املاک نیز گفته می شود که در حقیقت همان فروش اموال غیر منقول است. در ادامه اطلاعاتی جامع و کامل در رابطه با این موضوع در اختیار شما قرار خواهیم داد.

 

مزایده املاک چیست؟

معنای لغوی مزایده املاک به فروش گذاشتن یک ملک به گونه ای می باشد که هر کس قیمت بالاتری برای آن پیشنهاد کند کالا به او فروخته می شود. بر اساس اصطلاحات حقوقی نیز مزایده املاک به معامله ای گفته می شود که بر اساس آن اموال منقول و غیر منقول که از طریق اجرای احکام به فردی تعلق دارد با توجه به شرایط قانونی تعیین شده به فروش گذاشته شود. قبل از اینکه مزایده املاک اجرایی شود، کارشناس رسمی انتخاب شده از طریق دادگستری ملک مورد نظر را ارزیابی می کند و بهای پایه فروش بر اساس نظر وی تعیین خواهد شد. در ادامه پیشنهاد فردی که بیشترین قیمت را بیان نماید پذیرفته شده و ملکی که مورد مزایده قرار گرفته است به نام ایشان منتقل می شود. به طور کلی می توان گفت مزایده به معنای فروش با بالاترین قیمت می باشد که در مقابل مناقصه قرار گرفته است.

 

چگونگی اجرای مزایده املاک

جهت اجرای مزایده املاک از طریق چسباندن آگهی ها در محل رفت و آمد عمومی همانند خیابان ها و کوچه ها از سمت کلانتری محل و درج آگهی در روزنامه های کثیرالانتشار دعوت عمومی از مردم انجام می گیرد. برای هر دو طرف مزایده نیز یک ابلاغیه ارسال می شود و آن ها را به جلسه مزایده در تاریخ، ساعت و محل مشخص فرا می خواند. در جلسه مزایده املاک فردی که مزایده املاک به نفع او می باشد نیز می تواند شرکت کند.

 

در صورتی که در جلسه اول مزایده املاک، ملک به فروش نرسد جلسه مزایده املاک برای بار دوم برگزار خواهد شد. در صورت درخواست فردی که مزایده به نفع او می باشد می توان مال دیگری از محکوم علیه را معرفی و یا توقیف نمود. در شرایطی که در جلسه دوم نیز ملک به فروش نرسد و یا محکوم له ملکی که توسط کارشناس قیمت گذاری شده است را پذیرش نکند ملک به فردی که مزایده املاک علیه اوست بازگردانده می شود تا ملک مورد نظر را فروخته و طلب خود را پرداخت نماید.

 

کاربرد مزایده املاک

در مورد مزایده املاک درست خلاف مناقصه قانون خاصی وجود ندارد، برای مزایده املاک از شرایط مربوط به مناقصه استفاده می شود؛ اما قانون مدنی برای مزایده املاک مواد خاصی را در نظر گرفته است. از مواد اختصاص یافته به شرایط انجام مزایده مواد 113 تا 136 قانون اجرای احکام مدنی هستند. مزایده املاک در رابطه با املاک شرطی و رهنی نیز بر اساس ماده 34 قانون ثبت کاربرد دارد. اگر بدهکار جهت پرداخت بدهی خود ملکی را به صورت رهن واگذار کرده باشد و در طول مدت تعیین شده قادر به پرداخت بدهی خود نباشد، طلبکار قادر به اجرای مزایده جهت فروش ملک به رهن گذاشته جهت دریافت طلب خود خواهد بود. نحوه فروش و شرایط اجرای مزایده املاک بر اساس آیین نامه اجرای مفاد رسمی تعیین شده است.

 

درخواست مهریه از سمت زوجه

در صورتی که زوجه مهریه خود را به اجرا بگذارد، بخش اجرای احکام در دادگستری ملک زوج را توقیف خواهد کرد و در شرایطی که مهریه به صورت کامل پرداخت نشود مزایده املاک برگزار خواهد شد و پرداخت مهریه مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

 

ورشکستگی یک شرکت

در صورتی که یک شرکت اعلام ورشکستگی کند و توان پرداخت بدهی های خود و اجرای تعهدات را نداشته باشد، فهرستی از اموال و دارایی های شرکت توسط مدیر تصفیه تنظیم خواهد شد و برای فروش این اموال با رعایت مجموعه ای از تشریفات قانونی جلسه مزایده املاک برگزار خواهد شد.

 

برگزاری جلسات مزایده املاک برای پرونده های کیفری

با توجه به ماده 529 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی و آیین دادرسی کیفری جهت پرداخت حقوق شاکی و یا جزای نقدی جلسات مزایده برگزار خواهد شد.

آگهی مزایده املاک

مطالبه طلب یکی از مهمترین کاربردهای مزایده املاک می باشد که این امر از طریق واحد اجرای احکام دادگستری انجام می گیرد. در مواردی که وثیقه طلب طلبکار یک مال باشد که از سوی دولت توقیف شده باشد، فروش ملک بدین صورت انجام خواهد گرفت.

 

آشنایی با مهمترین قوانین مزایده املاک

ماده 115 قانون مدنی برای مزایده املاک

در صورتی که مکانی جهت فروش اموال منقول از طرف دولت و یا شهرداری تعیین شده باشد مزایده املاک در آن محل صورت خواهد گرفت. در صورتی که چندین مکان برای اجرای مزایده املاک نیز در نظر گرفته شده باشد محلی انتخاب خواهد شد که برای منافع محکوم علیه مناسب باشد البته لازم به ذکر است که تشخیص این امر با مدیر اجرایی خواهد بود. در صورتی که دولت و یا شهرداری مکانی را برای برگزاری جلسات مزایده املاک تعیین نشده باشد محل مزایده توسط مدیر اجرایی تعیین خواهد شد.

 

ماده 118 قانون مدنی مزایده املاک

آگهی مزایده املاک باید در یکی از روزنامه های محلی برای یک نوبت منتشر شده باشد.

 

ماده 119 مزایده

زمان فروش املاک توقیف شده باید طوری تعیین شود که بین تاریخ انتشار آگهی و روز فروش بیش از یک ماه و کمتر از ده روز فاصله نباشد.

 

ماده 122

در آگهی فروش اموال منقول برخی از نکات حتما باید رعایت شوند که این نکات عبارتند از:

  • مشخصات و نوع ملک توقیف شده
  • محل فروش و همچنین ساعت تعیین شده برای فروش
  • قیمتی که مزایده املاک از آن شروع خواهد شد.

 

ماده 128

مزایده املاک از قیمتی شروع خواهد شد که در مواد 73 تا 75 تعیین شده باشد و ملک در نهایت به کسی تعلق خواهد داشت که بیشترین قیمت را قبول کرده باشد.

 

ماده 133

در صورت جلسه مزایده املاک خصوصیات ملک مورد فروش، تاریخ فروش، بالاترین قیمت پیشنهادی، اسم و مشخصات خریدار یادداشت خواهد شد و خریدار باید آن را امضا کند.

 

ماده 136

در صورتی که در روز و ساعت مشخص شده و یا در محل تعیین شده در آگهی انجام نگیرد فروش بی اعتبار خواهد بود و مزایده املاک تجدید خواهد شد. همچنین در صورتی که مالک بدون دلیل قانونی مانع از خرید ملک شود و یا بالاترین قیمت اعلام شده را رد کند و در نهایت اگر جلسه مزایده بدون حضور نماینده دادسرا برگزار شود جلسه مزایده مجدد برگزار خواهد شد. در شرایطی که بر اساس ماده 127 خریدار از خرید ملک به مزایده گذاشته شده ممنوع باشد، شکایت در رابطه با تخلف از قوانین مزایده پس از یک هفته از تاریخ فروش به دادگاه ارائه خواهد شد و پس از این که فرصت مهلت مذکور به پایان برسد و یا قبل از هر گونه تصمیم گیری دادگاه در این مورد ملک در اختیار خریدار قرار نخواهد گرفت.

 

ابطال مزایده املاک چیست و در چه مواردی مورد استفاده قرار می گیرد؟

جامعه مدرن و پیشرفته امروزی با توجه به قانون حاکم بر بخش های مختلف زندگی اداره می شود. البته همه ما می دانیم که در جنبه های مختلف زندگی اجتماعی خلاءهای قانونی وجود دارد و همین موضوع باعث نقض عدالت و پایمال شدن حقوق انسان ها شده است.

به همین دلیل است که اکثر جوامع متمدن و پیشرفته دارای قوانین منسجم و کامل هستند و زندگی آن ها با توجه به ساز و کارهای قانونی و مناسبات بنیان گذاری شده است. به همین دلیل کسب شناخت کافی و مناسب از قوانین و مقررات جاری در مملکت عنصری ضروری جهت زندگی در عصر حاضر می باشد و عدم شناخت این قوانین باعث وارد آمدن خسارت ها و تبعات مادی و معنوی برای اکثر ساکنین جامعه است. یکی از شرایط ساز و کار حقوقی و برقراری عدالت در جامعه ساز و کار مزایده املاک و دیگر اموال منقول و غیر منقول می باشد.

 

باطل شدن مزایده املاک به چه معنا می باشد؟

به فرآیند قانونی که با رعایت الزامات و ضوابط تعیین شده است مزایده گفته می شود. در شرایطی که این فرآیند نقص قانونی داشته باشد و ضوابط آن به صورت کامل و بر اساس قوانین تعیین شده در این زمینه انجام نگیرد مزایده باطل خواهد شد. فرآیند قانونی انجام مزایده املاک در شرایطی اجرا می شود که افراد به دلیل شکایت های مالی اموال محکوم علیه را توقیف می کنند و دادگاه رای خود را مبنی بر پرداخت بدهی مورد نظر از املاک محکوم علیه را صادر می کند. در صورتی که جلسه مزایده با وجود نقص و اشکال برگزار شود افراد می توانند با طرح شکایت خود درخواست کنند تا مزایده املاک باطل شود. باطل شدن مزایده املاک در حقیقت یک بحث فنی و تخصصی می باشد که همواره توصیه می کنیم در این زمینه از مشورت با حقوقدانان و وکلای متخصص و متعهد بهره مند شوید، همچنین می توانید با یک مشاور حقوقی در این زمینه صحبت کنید.

 

باطل شدن مزایده املاک با توجه به قانون اجرای احکام مدنی

به طور کلی در قانون اجرایی احکام مواد 136 و 137 به ابطال مزایده املاک اختصاص دارد و با توجه به این مواد مزایده هایی که دارای شرایط و موارد زیر باشد باطل اعلام می شوند و تحت این شرایط خرید و فروش ملک از لحاظ قانونی دارای اعتبار نمی باشد.

 

ماده 127 قانون اجرای احکام مدنی

در مزایده املاک و فرآیند خرید ملک محکوم له نیز می تواند شرکت داشته باشد اما ارزیاب ها، داورها و دیگر اشخاص مباشر امر که جز نزدیکان سببی و نسبی محکوم علیه تا درجه سوم هستند مجاز به شرکت در فرآیند خرید نخواهند بود. آیین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا نیز علاوه بر قانون اجرای احکام مدنی در رابطه با موارد باطل شدن مزایده املاک تعیین و تکلیف نموده اند. موارد و شرایط ابطال مزایده و از بین رفتن ارزش قانونی مزایده برگزار شده را تعیین نموده اند.

 

نحوه کسب موفقیت در مزایده املاک

تمامی پروژه های پر سود امروزه با برگزاری مناقصه، مزایده و استعلام برگزار خواهند شد. در صورتی که می خواهید این پروژه ها را از دست ندهید باید تمام توجه خود را روی مزایده ها و استعلام ها متمرکز کنید. به منظور عقب نماندن از سه اتفاق مهم اقتصادی کسب اطلاعات از زمان دقیق برگزاری آن ها می باشد. هرچند مهمترین و نخستین قدم جهت پیروزی در مزایده ها این امر است اما شما همچنین می توانید از طریق یک روش ساده به اطلاعات مورد نیاز خود در رابطه با این سه اتفاق کسب نمایید و خیال خود را از این بابت راحت نمایید. بهترین گزینه جهت دسترسی به این اطلاعات به موقع پایگاه مناقصات کشور پارس نماد داده ها می باشد.

این سایت تمامی مناقصه ها و مزایده ها را به صورت صنفی و تخصصی دسته بندی کرده است. شما می توانید بر اساس موضوع، استان، برگزار کننده، تاریخ و غیره در رابطه با این سه اتفاق به اطلاع رسانی های لحظه ای دست یابید. البته امکان دسترسی به این سایت از طریق اپلیکیشن اندروید، ربات تلگرام و اپلیکیشن ios وجود دارد. بهترین روش جهت برداشتن گام نخست در این مورد ورود به این سایت می باشد.

در دست داشتن اطلاعات صحیح و کامل همچون محل برگزاری، مدت تعیین شده جهت اعلام آمادگی و میزان مبلغ جهت تضمین شرکت و یا حضور در این پروژه ها در رابطه با معامله های کاری از اهمیت قابل توجهی برخوردار می باشد. این اطلاعات به شما کمک خواهند کرد تا جهت شرکت در این پروژه ها تصمیم صحیح را بگیرید.

استعلام و شناسایی شرایط شرکت در مزایده املاک می تواند قدم سوم جهت کسب موفقیت در مزایده ها و یا مناقصه ها باشد. البته گام نهایی در این مورد جمع آوری سریع و دقیق مدارک مورد نیاز و ارائه به موقع آن ها به برگزار کننده مزایده و یا مناقصه می باشد.

سعی کرده ایم اطلاعاتی کامل و جامع در رابطه با مزایده املاک در اختیار شما قرار دهیم. امیدواریم این اطلاعات برای شما مفید باشد و توانسته باشیم قدم کوچک جهت افزایش اطلاعات شما در رابطه با قوانین و مواد مزایده املاک و همچنین شرایط ابطال مزایده برگزار شده برداشته باشیم.

 

مطالب بیشتر: